Чиста площ vs. обща площ: какво купувате реално

Квадратурата е сред първите характеристики, които купувачите проверяват при избор на ново жилище. В обявите обаче могат да присъстват няколко различни стойности: чиста площ, застроена площ, обща площ, площ с общи части, площ на тераси и площ на прилежащ склад.

Когато тези понятия не са ясно разграничени, два апартамента, представени като жилища от по 80 кв.м, могат да предлагат съществено различно използваемо пространство.

В единия случай голяма част от квадратурата може да бъде разпределена в дневната и спалните. В другия в обявените 80 кв.м може да има по-голям дял от стени, общи части, тераси или непропорционално дълъг коридор.

Затова при покупка не е достатъчно да попитате колко квадратни метра е апартаментът. Необходимо е да разберете как е формирано посоченото число, кои площи са включени в него и каква част от имота ще използвате реално всеки ден.

Какво обикновено означава чиста площ

Разлика между чиста и обща площ при покупка на нов апартамент

В практиката изразът „чиста площ“ обикновено се използва за площта на самия апартамент без припадащите му се идеални части от общите части на сградата.

Терминът обаче невинаги се използва по напълно еднакъв начин във всички оферти. При някои проекти чистата площ може да бъде представена като вътрешната използваема площ между завършените стени. При други стойността може да включва част или цялата площ, заета от вътрешните преградни стени, външните стени и терасите.

Затова не приемайте, че думата „чиста“ автоматично означава само свободната площ, върху която можете да стъпвате или да поставите мебели.

Поискайте писмен отговор дали посочената чиста площ включва:

Най-надеждният начин да сравните жилищата е да разполагате с архитектурен план с нанесени размери и с таблица за площообразуване.

Какво представлява застроената площ на апартамента

Застроената площ на самостоятелния обект не трябва автоматично да се приема като чиста използваема площ. При нейното формиране се отчита очертанието на обекта съобразно проектната документация и приетия начин на площообразуване.

Това означава, че в тази стойност могат да участват площи, които не са свободна подова повърхност:

Именно затова измерването само на дължината и ширината на стаите често дава по-малък сбор от площта, записана за апартамента.

Разликата не означава непременно грешка или опит за подвеждане. Тя може да произтича от различния начин, по който архитектурната и използваемата площ се определят.

Проблем възниква, когато в рекламата е посочено само едно голямо число, без да е обяснено какво включва то.

Какво означава обща площ

При продажба на ново строителство под обща площ най-често се разбира сборът от площта на апартамента и припадащия му се дял от общите части на сградата.

Опростено представено:

Обща площ = площ на апартамента + съответен дял от общите части

В общата площ могат да участват квадратни метри, които собственикът не използва самостоятелно, но притежава като идеална част заедно с останалите собственици.

Това не означава, че купувате определена физическа част от стълбището или конкретен участък от фоайето. Идеалните части представляват дял от общата собственост, който не е отделен на самостоятелно място.

Кои части на сградата са общи

Общите части обслужват сградата и отделните имоти в нея. Законът за собствеността посочва като общи земята, върху която е построена сградата, основите, външните стени, плочите, стълбите, площадките, покрива и други елементи, които по естеството или предназначението си служат за общо ползване.

В зависимост от проекта общите части могат да включват:

Не всички общи части могат да се преминат или използват пряко от собствениците. Колони, носещи стени и покривни конструкции например също са необходими за съществуването и нормалното функциониране на сградата.

Как се формира делът от общите части

Към всеки самостоятелен обект принадлежи определен процент идеални части от общите части на сградата. Този процент се отразява в проектната и собственическата документация.

В рекламните оферти делът понякога се преобразува и се представя като определен брой квадратни метри. Така се получава разликата между чистата или застроената площ и обявената обща площ.

Пример:

Това не означава, че апартаментът има 80 кв.м вътрешно пространство. За обзавеждане и ежедневно използване основно значение имат размерите и площите на помещенията в рамките на самостоятелния обект.

Общите части обаче не са „изгубени“ или несъществуващи квадратни метри. Те са част от сградата, необходима за достъпа, конструкцията, безопасността и експлоатацията ѝ, и собственикът придобива съответен дял от тях заедно с апартамента.

Как да изчислите разликата между чиста и обща площ

Първо извадете чистата от общата площ:

Обща площ – чиста площ = обявени общи части

Ако апартаментът има 69,63 кв.м чиста площ и 80,32 кв.м обща площ, разликата е 10,69 кв.м.

След това можете да изчислите приблизително какъв дял от общата площ не представлява чистата площ:

Разлика ÷ обща площ × 100

В примера:

10,69 ÷ 80,32 × 100 = приблизително 13,3%

Процентът е полезен при сравнение, но не трябва да бъде единственият критерий. Сграда с широки коридори, два асансьора и представително фоайе логично може да има по-голям дял общи части от малка сграда с компактно стълбище.

Въпросът е не само колко са общите части, а какво качество и удобство осигуряват.

По-ниският процент общи части винаги ли е по-добър

По-малкият дял общи части означава, че по-голяма част от общо обявената квадратура се намира в самия апартамент. Това често е предимство при сравнение на цената и използваемото пространство.

Прекалено малките общи площи обаче могат да доведат до:

По-високият дял може да бъде обоснован, ако сградата предлага два асансьора, просторни фоайета, широки коридори, достъпна среда и добре организирани общи пространства.

Затова процентът трябва да се разглежда заедно с реалното качество на сградата.

Включват ли се терасите в чистата площ

Това трябва да бъде проверено за конкретния проект. В различните таблици и търговски представяния терасите могат да бъдат посочени отделно или да участват в площта на обекта.

Поискайте разбивка, която показва:

Терасата е реално използваема част от жилището, но начинът ѝ на използване е различен от този на дневната или спалнята. Апартамент с голяма тераса може да има висока обща квадратура, но по-малко закрито вътрешно пространство.

При сравнение разделяйте закритата жилищна площ от откритите площи.

Включва ли се мазето към квадратурата

Мазето или складът може да бъде разположен в самия апартамент или извън него.

АГКК разграничава самостоятелните обекти от обслужващите ги прилежащи помещения. Мазетата, таванските и складовите помещения, които обслужват даден обект, не са непременно отделни самостоятелни обекти в кадастъра.

В документите трябва ясно да е посочено:

Не приемайте автоматично, че щом проектът има мазета, към всеки апартамент е включено конкретно помещение.

Какво показва кадастралната схема

След нанасянето на сградата в кадастъра за апартамента може да бъде издадена схема на самостоятелен обект. Тя съдържа идентификатора, предназначението, етажа, площта и съседните обекти според наличните кадастрални данни.

Важно ограничение е, че схемите отразяват взаимното разположение на обектите, но не съдържат всички точни вътрешни размери, необходими за оценка на обзавеждането и използваемостта. За тази цел е необходим архитектурният план.

Преди сделката сравнете:

Данните за площта, идентификатора, прилежащите помещения и идеалните части трябва да бъдат ясно и последователно описани.

Върху коя площ се изчислява цената

Проверка на реалната квадратура и размерите на помещенията преди покупка

При новото строителство цената често се определя върху общата площ, включваща площта на апартамента и припадащите се общи части.

Пример:

Ако чистата площ е 70 кв.м, реалната цена спрямо нея би била:

128 000 ÷ 70 = приблизително 1829 евро на кв.м чиста площ.

Това изчисление не означава, че обявената цена е неправилна. То позволява да сравните две оферти, при които делът на общите части е различен.

Най-коректният подход е да сравнявате едновременно:

Защо само квадратурата не показва дали жилището е просторно

Използваемостта зависи от формата и разпределението на помещенията.

Апартамент с по-малка чиста площ може да бъде по-удобен, ако има:

По-голямо жилище може да създава повече компромиси, ако значителна площ е разпределена в дълги коридори, прекалено дълбоки тераси, колони или помещения с неправилна форма.

При избор на тристаен апартамент за семейство квадратурата трябва да се оценява заедно с възможността да се разположат стандартни мебели и да се обособят достатъчно места за съхранение.

Как да сравните две оферти правилно

Направете малка таблица за всеки апартамент и включете:

След това разгледайте архитектурните планове. Не сравнявайте само две числа от обявите.

Например апартамент с 75 кв.м чиста площ и добре организирани помещения може да бъде по-практичен от жилище с 80 кв.м, при което пет допълнителни квадратни метра се намират в неизползваем коридор.

Какво да пише в предварителния договор

При покупка в строеж площите и предметът на сделката трябва да бъдат описани достатъчно ясно.

Проверете дали договорът съдържа:

Особено важно е да разберете какво ще се случи, ако окончателната площ се различава от проектната. Договорът трябва да посочва дали цената се променя, при какво отклонение и по какъв начин се извършва преизчислението.

При значима сделка документите трябва да бъдат прегледани от избран от купувача адвокат или друг квалифициран специалист.

Какво да попитате строителя

Преди да резервирате жилище, задайте конкретни въпроси:

Надеждният продавач трябва да може да предостави ясна разбивка, без да разчита само на едно общо число.

Чести грешки на купувачите

Най-често срещаните грешки са:

Тези пропуски могат да доведат до разочарование, дори когато самата сделка и строителството са изрядни.

Идеални части от входа, стълбището и общите пространства на жилищната сграда

Практичен чеклист преди покупка

Преди окончателното решение проверете:

Какво купувате реално

При покупката придобивате самостоятелния апартамент с описаните в документа за собственост площ, граници и принадлежности, както и съответните идеални части от общите части на сградата.

Реалното пространство, което ще обзавеждате и използвате самостоятелно, е различно от общата търговска квадратура. Общите части обаче също имат стойност – чрез тях получавате достъп, асансьор, стълбище, конструкция, покрив, фасада и останалите елементи, без които сградата не може да функционира.

Затова не разглеждайте разликата между чиста и обща площ като автоматично „загубени квадратни метри“. Проверете дали делът е разумен, дали общите пространства са качествени и дали вътрешната площ на апартамента е разпределена практично.

Най-информираният избор се прави, когато знаете три неща: колко квадратни метра са в самия апартамент, какви идеални части придобивате и върху коя площ е изчислена цената. Тогава можете реално да сравните офертите и да прецените какво получавате срещу крайната сума.